Nueva Ley de Vivienda

En el BOE de 25 de mayo se ha publicado la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

Esta Ley regula, con vigencia desde 26 de mayo de 2023, las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles.

En esta nueva Ley destacan los siguientes aspectos:

Se recoge el estatuto básico del ciudadano en relación con la vivienda, así como el régimen jurídico básico del derecho de la propiedad de vivienda.

En zonas de mercado residencial tensionado introduce un deber legal de información por parte de los grandes tenedores, a requerimiento de la Administración competente en materia de vivienda, con objeto de asegurar el cumplimiento de los deberes asociados al derecho de propiedad de vivienda.

A estos efectos considera gran tenedor, a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Esta definición general puede ser particularizada en entornos de mercado residencial tensionado, pudiendo alcanzar a titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dichos entornos.

Parques públicos de vivienda

La Ley contempla dos categorías de vivienda protegida:

a) Vivienda social. Integrado por el conjunto de viviendas sobre suelo de titularidad pública destinado al alquiler, cesión u otras formas de tenencia temporal, orientado, de manera prioritaria, a atender las necesidades de los sectores de población con mayores dificultades de acceso a la vivienda.

b) Vivienda de precio limitado. Puede ejecutarse sobre las reservas de suelo para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública, en cuyo caso deben mantener dicha condición de forma permanente en tanto que se mantenga el destino de ese suelo, o sobre suelos calificados con el uso de vivienda libre.

Vivienda asequible incentivada

Es un nuevo concepto de vivienda de titularidad privada, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.

Administradores de fincas

Se define como las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas.

Se les exige tener la capacitación profesional requerida y cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles, así como actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores. Deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, directa o colectivamente.

Arrendamiento de vivienda

Se introducen determinadas mejoras en la regulación de los contratos a través de diferentes modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como es una prórroga extraordinaria por un año, si el arrendatario acredita una situación de vulnerabilidad social y económica y el arrendador es un gran tenedor de vivienda;

El pago de la renta se tiene que efectuar a través de medios electrónicos, aunque se contemplan excepciones en las que puede efectuarse en metálico y en la vivienda arrendada.

Así mismo, la determinación de la renta. En los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda se establecen limitaciones para la fijación de la renta en función  de si el alquiler se encuentra en zona declarada tensionada y de si el arrendador es particular o gran tenedor

Procedimientos de recuperación de la posesión

No se admitirán las demandas en que no se especifique si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante y si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda. En el caso de que la demandante sea gran tenedora de vivienda, se debe especificar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Cuando el inmueble constituya la vivienda habitual de la parte demandada, se le informará de la posibilidad de acudir a las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social.

En los procedimientos de desahucio, la solicitud de ejecución en la demanda es suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento. No obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento se debe proceder en los términos del supuesto anterior.

Subastas de bienes inmuebles

Cuando el bien objeto de la subasta sea un bien inmueble que sea la vivienda habitual del ejecutado y el acreedor sea una empresa de vivienda o un gran tenedor de vivienda, se debe acreditar antes del inicio de la vía de apremio, si no ha sido acreditado con anterioridad, si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.

Delito de usurpación

En caso de sustanciarse con carácter cautelar la medida de desalojo y restitución del inmueble objeto del delito a su legítimo poseedor y siempre que entre quienes ocupen la vivienda se encuentren personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad, se dará traslado a las Administraciones Autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, con el fin de que puedan adoptar las medidas de protección que correspondan.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, aplicable a las viviendas vacías durante más de 2 años, con un mínimo de 4 viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley.

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