Tras la publicación del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprobó el Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios, desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio el certificado de eficiencia energética tanto para los edificios de nueva construcción como para edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.
A continuación reproducimos una serie de preguntas y respuestas sobre el certificado de eficiencia energética en relacion con los alquileres elaboradas por el equipo jurídico de Sepín.
¿Cuál es su objetivo del certificado de eficiencia energética?
La reducción de los gastos excesivos y superfluos de energía en los edificios, de tal forma que los usuarios de una vivienda, en este caso los arrendatarios, con anterioridad a la firma del contrato, puedan tener conocimiento del nivel de eficiencia energética del edificio, y así decidir su alquiler.
¿Qué inmuebles, para ser alquilados, necesitan ser certificados?
Aquellos que no dispongan de su certificado energético en vigor. Hay que tener presente que desde 2007 ya es obligatorio el certificado energético para edificios de nueva construcción, así que estos ya cuentan con su calificación energética.
¿Debe el arrendador presentar el certificado ante el Registro, antes de su firma?
Sí, es una obligación de esta parte, debe presentarlo ante el órgano competente de su Comunidad Autónoma para su registro, ya que como establece la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, en la Disposición Adicional Tercera, apdo. 4 b), de no hacerlo incurrirá en una infracción grave, con multa de 601 a 1.000 euros, según la Disposición Adicional Cuarta, apdo. 1 B).
¿Existe obligación de incluir el certificado en el contrato de arrendamiento?
Partimos de la base de encontrarnos ante un derecho del consumidor, en este caso de la persona que alquila, por tanto, el arrendador está obligado a hacer constar en el contrato una cláusula que indique que en el momento de la firma se aporta el mismo, facilitando una copia al arrendatario.
¿Qué ocurre si el arrendador no lo hace constar en el contrato?
Si nada aparece en el mismo, incurrirá en infracción administrativa tal como ha establecido la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas. En la Disposición Adicional Tercera se clasifican las mismas en muy graves, graves y leves, señalando el punto 4 e) que constituye infracción grave “alquilar un inmueble sin que (…) el arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor (…) al arrendatario”.
¿Qué importe corresponde por la sanción?
Al tratarse de una infracción grave, atendiendo a la Disposición Adicional Cuarta de la Ley 8/2013, la multa irá de 601 a 1.000 euros, aunque en la graduación de la sanción se tendrá en cuenta el daño producido, el enriquecimiento injusto y la concurrencia de intencionalidad o reiteración. Serán los órganos competentes de cada comunidad autónoma los encargados de resolver los expedientes sancionadores. Dicho esto, habrá que esperar para saber si realmente se van a hacer reclamaciones o denuncias por las comunidades autónomas o los particulares.
¿Se puede obtener el certificado con posterioridad a la celebración del contrato?
El criterio de Sepín es que no. El certificado debe presentarse en el mismo momento de la firma entre arrendador y arrendatario, pues, además, debe tenerse en cuenta el matiz que establece el punto 6 de la citada Disposición Adicional Tercera, que indica que serán sujetos responsables de las infracciones tipificadas en esta Disposición las personas físicas o jurídicas y las comunidades de bienes que las cometan, “aun a título de simple inobservancia”. Es decir, no cabrá alegar que las partes desconocían tal precepto, y que por ello se aporta con posterioridad.
¿Debe el arrendador realizar obras para mejorar la calificación obtenida?
No, la obligación que indica el Real Decreto viene referida únicamente a la obtención del certificado, ya sea letra A, la más eficiente, o G, edificios menos eficientes, sin que el propietario del inmueble quede obligado o deba adoptar ni realizar ninguna obra para mejorar la calificación obtenida, ya que el edificio cumple con los requisitos mínimos establecidos en su normativa de aplicación.
¿Será causa de resolución del contrato si se comprueba que la calificación reflejada en el certificado no es conforme con la realidad?
Sepín entiende que no. No se trata de un incumplimiento contractual del art. 1.124 del Código Civil, que daría lugar a la resolución del arrendamiento. Consideramos que los aspectos técnicos y administrativos de este Real Decreto 235/2013 no pueden anular en ningún caso los efectos civiles de un contrato de arrendamiento urbano, salvo excepciones que vinculen el negocio jurídico a ese certificado energético. Eso sí, se incurrirá en infracción administrativa al no atender a la realidad la calificación realizada, pues falsear información constituirá infracción muy grave y una multa de 1.001 a 6.000 euros.